Aunque resulte una obviedad lo mejor es siempre evitar que nos abran un expediente, aunque muchas veces por motivos económicos o de desconocimiento es difícil realizar las actuaciones necesarias para cumplir con la legalidad urbanística. Para ello si vamos a iniciar una actividad o realizar una obra deberíamos tener en cuenta lo siguiente:

Decidamos pedir o no licencia al menos deberíamos asegurarnos de que lo que vamos a realizar es legalizable en caso de que algún día nos hagan una inspección. Para ello podemos consultar en esta web los apartados de selección de local, guía para actividades y actuacioneshabituales y la guía de actuaciones habituales en uso residencial, donde se reflejan los requisitos que tienen que cumplir la mayoría de las actuaciones. De esta forma nos evitamos el riesgo de invertir en una actuación que tiene alguna característica que no se puede legalizar y que en caso de inspección nos supondrá un montón de problemas.

Si realizamos un cambio de titularidad de una licencia debemos de asegurarnos que la actividad y las obras realizadas en ella se corresponden con lo que realmente se ha concedido en la licencia. Esto evita que nos hagamos cargo de una actividad en donde no todo está legalizado.

Si vamos a pedir la licencia pero no podemos esperar a que nos la concedan para iniciar las obras o para abrir la actividad deberíamos tener al menos la solicitud de licencia para que en caso de inspección se vea que sí que hay intención de cumplir con la legalidad urbanística, además de asegurarnos de que las obras que vamos a hacer luego se pueden legalizar. Es muy frecuente que por querer abrir cuanto antes hagamos obras que luego tenemos que modificar para cumplir con la ley. En cualquier caso esto no tiene porqué evitar que nos pongan una multa y/o que nos cierren el local.

En resumen, es fundamental estar bien informados de la implicación de nuestras actuaciones para poder tomar una decisión ajustada a nuestras necesidades y presupuesto pero que no nos vaya a dar problemas en el futuro o bien que hayamos valorado los riesgos y hayamos decidido asumirlos.

Cuando un inspector esté chequeando la legalidad de nuestra actuación debemos hacer todas las preguntas que necesitemos para enterarnos de los pasos a seguir y, en la medida de lo posible, adelantarnos a la carta del ayuntamiento que llegue con el requerido de las actuaciones a realizar. Debemos preguntar también en qué plazo cree que nos llegará el requerimiento municipal y qué organismo es el que gestiona el expediente.

Debemos de estar atentos a la comunicación que nos llegue del ayuntamiento con las actuaciones a seguir puesto que generalmente los plazos de respuesta que da el ayuntamiento son bastante ajustados. Si vemos que no nos llega en el plazo esperado es conveniente que vayamos al organismo que gestiona el expediente y preguntemos por el mismo. En el caso de actividades generalmente es la Agencia de Gestión de Licencias de Actividad (AGLA)

Expedientes de cese y clausura

Si estamos desarrollando una actividad sin licencia o bien si tenemos alguna parte del local o de las instalaciones que no se corresponden con la licencia que nos han concedido, tras la visita del inspector se podrá iniciar un expediente de cese y clausura que podrá afectar a toda la actividad o bien a aquella parte de la actividad que no está legalizada.

En muchas actividades el primer paso de este expediente de cese y clausura incluye un paso previo en el que el ayuntamiento nos envía un requerimiento para que subsanemos la falta cometida.

En cualquier caso, para evitar que nos cierren la actividad lo mejor es iniciar los trámites para legalizar la actuación o las obras no recogidas en licencia con la mayor celeridad posible. De esta forma posiblemente conseguiremos obtener las licencias y permisos antes de que el expediente de cese y clausura se lleve a término.

Si no hemos conseguido previamente la cobertura de los actos administrativos (licencias, autorizaciones, ordenes de ejecución) que deban legitimarlos se consideran como infracción, y por tanto suponen la apertura de un expediente sancionador, las siguientes actuaciones:

• La realización de obras e implantación y desarrollo de usos y actividades.

• La realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante obras, construcciones, edificaciones e instalaciones es una infracción grave salvo que:
  • Se trate de obras menores no precisadas legalmente de proyecto técnico alguno y con escasa repercusión, en cuyo caso la infracción tendrá el carácter de leve.
  • Afecte a terrenos calificados por el planeamiento urbanístico como zonas verdes, espacios libres o usos públicos de interés general o común que tendrán la consideración de infracciones muy graves.

• Obras de ampliación o de incremento de la edificabilidad (entreplantas, elevación de cubiertas, sótanos, cuerpos de edificación, cerramiento de terrazas áticos y plantas bajas...)

• La destrucción o deterioro de bienes, elementos o edificios catalogados o protegidos o declarados de interés.

• Las intensificaciones de uso residencial (divisiones de viviendas).

• La ocupación de vía pública mediante vallados de obra, acopio de materiales, casetas de comercialización…

• Además el incumplimiento de las medidas cautelares adoptadas en el procedimiento de restitución de la legalidad urbanística como son las órdenes de paralización y/o suspensión de las obras, las órdenes de precinto o de clausuras de actividades, constituye, una infracción urbanística muy grave.

• La negativa u obstrucción a la labor inspectora impidiendo el acceso a las obras o actividades para comprobar la legalidad de las mismas supone la comisión de una infracción grave.

Las infracciones urbanísticas están clasificadas en leves, graves y muy graves. En función de eso existen unos varemos que se pueden atenuar o mayorar en función del daño causado, la diligencia en su subsanación...

Pero a su vez la ley del suelo define una serie de infracciones habituales y cuales son las multas a abonar por ellas, que están en la mayoría de los casos relacionados con el importe de las obras realizadas o del valor del suelo sobre el que se realizan.

En la siguiente tabla se reflejan los costes de las sanciones en relación con la infracción realizada. Se incluye también el artículo de la ley del suelo donde se definen más claramente.

En relación con la tabla cabe aclarar que la implantación de actividades y obras sin licencia que es la causa más común de infracción urbanística generalmente se aplica el artículo 229-2, tomando como valor de la obra el establecido en los costes de referencia de la Comunidad de Madrid aumentando, con carácter general, el 19% en concepto de Gastos Generales y Beneficio Industrial.

Además determinadas actividades que requieren licencia de funcionamiento cuya regulación no se encuentra contenida en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid sino en normativa sectorial como por ejemplo en el ámbito de la Comunidad de Madrid, en la Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental, o en la Ley 17/1997, de 4 de julio, de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas.

La prescripción de las infracciones urbanísticas se producirá por el transcurso de cuatro años, salvo las que afecten a zonas verdes y espacios libres que no tienen plazo de prescripción.

La prescripción de las sanciones por la comisión de infracciones urbanísticas se producirá por el transcurso de cuatro años.

El tipo de infracción y las multas exigibles a las actividades que se tramitan por declaración responsable está recogido en la ley de dinamización de la actividad comercial en la Comunidad de Madrid.

El elevado importe de las multas establecidas en dicha normativa hace que la mayoría de los solicitantes de licencias por este procedimiento opten por la modalidad de Declaración Responsable con Certificado de Conformidad emitido por la ECLU previamente a la apertura del establecimiento.

Esto, unido al poco tiempo que lleva este sistema en vigor hace que realmente no exista información de cómo se llevará a la práctica el procedimiento sancionador. No obstante recogemos aquí el tipo de sanciones y multas establecidos en la legislación.

Infracciones muy graves : Multa de 600.001 a 3.000.000 de euros

• La ejecución de obras y el ejercicio de la actividad:
  • Sin aportar ninguno de los documentos obligatorios.
  • Sin la presentación de la declaración responsable o el proyecto técnico
  • En contra de las manifestaciones contenidas en la declaración responsable o de lo previsto en el proyecto técnico.

• La falsedad en la declaración responsable o en el proyecto técnico.

Infracciones graves : Multa de 30.001 a 600.000 euros.

• La implantación de actividades o la modificación de una ya existente, sin ejecución de obras de clase alguna:
  • Sin aportar ninguno de los documentos obligatorios.
  • Sin la presentación de la declaración responsable o la documentación técnica obligatoria.
  • En contra de las manifestaciones contenidas en la declaración responsable o de lo previsto en la documentación técnica.

• La falsedad en la declaración responsable o en la documentación técnica.

• La negativa u obstrucción a las labores de verificación y control posterior que lleven a cabo las Administraciones Públicas en el ejercicio de sus funciones de disciplina urbanística.

Infracciones leves : Multa de 600 a 30.000 euros

• La realización de otros actos de naturaleza urbanística sin la previa comunicación acompañada de la liquidación de la tasa que en su caso corresponda.

• Cualquier otra acción u omisión no comprendida en los supuestos anteriores y que contravenga lo dispuesto en el Capítulo II de la Ley.

El tipo de infracción y las multas exigibles a las actividades como los locales de restauración, discotecas, teatros...y otras incluidas en la ley de espectáculos públicos públicos y actividades recreativas (LEPAR) , está regulado en dicha ley.

Recogemos en este apartado los tipos de infracción y las sanciones tipificadas. Al cuantioso importe de las multas es necesario añadir que que por motivos de seguridad y salubridad este tipo de establecimientos están sometidos a un número mayor de controles que otras actividades y por tanto es necesario estar convenientemente informados de la normativa a cumplir a fin de evitar la apertura de expedientes sancionadores.

Infracciones muy graves

Relativas a licencias:

• La apertura de establecimientos, recintos y locales, la modificación sustancial de los mismos o sus instalaciones y el cambio de actividad que se produzcan careciendo de las preceptivas licencias de funcionamiento.
• La celebración de espectáculos públicos y actividades recreativas sin las preceptivas licencias o autorizaciones.
• El incumplimiento de las condiciones de seguridad cuando disminuya gravemente el grado de seguridad. (Normativa de incendios, aforos máximos, protección anticaidas...)
• La omisión de las condiciones de salubridad, higiene y de estado de conservación que supongan un grave riesgo para la salud y la seguridad del público y de los ejecutantes.
• La superación del aforo máximo permitido cuando comporte un grave riesgo para la seguridad de personas o bienes.
• La negativa a permitir el acceso a los agentes de la autoridad durante el ejercicio de sus funciones, así como impedir u obstaculizar de cualquier modo su actuación.

Relativos a las actuaciones y actividades realizadas en su interior:

• La permisión, tolerancia o la falta de diligencia en orden a impedir las actividades ilegales, (consumo ilícito o tráfico de drogas tóxicas, estupefacientes o sustancias psicotrópicas...)
• La celebración de los espectáculos y actividades prohibidos en esta Ley.
• La venta o servicio o consumo de bebidas alcohólicas a menores de dieciocho años.
• El ejercicio del derecho de admisión de forma arbitraria o abusiva con infracción de las disposiciones que lo regulan.
• Disponer de personal de control de acceso sin el certificado acreditativo de la Comunidad de Madrid, así como el incumplimiento de las medidas o servicios de vigilancia obligatorios.

Relativos a la reiteración de faltas o incumplimiento de sanciones:

• El incumplimiento de las resoluciones firmes en vía administrativa de la autoridad competente en materia de prohibición y suspensión de espectáculos públicos y actividades recreativas y de cierre de los locales y establecimientos.
• La reapertura de establecimientos y locales sobre los que haya recaído sanción firme en vía administrativa de clausura o suspensión, durante su período de ejecución.
• La celebración, promoción u organización de espectáculos públicos y actividades recreativas con infracción de las sanciones firmes en vía administrativa de suspensión, prohibición o inhabilitación, durante su período de ejecución.
• La comisión de más de dos faltas graves en un año.
• Cuando en un mismo espectáculo público o actividad recreativa se hubiesen cometido más de dos infracciones graves, o dos infracciones graves, si una de ellas es la relativa al cumplimiento de las condiciones de seguridad.

Infracciones graves

Relativas a licencias:

• El incumplimiento de la obligación de tener suscritos los contratos de seguro exigido en la propia LEPAR
• El incumplimiento de las condiciones de seguridad cuando no disminuya gravemente el grado de seguridad exigible. (Normativa de incendios, protección anticaidas...)
• La omisión de las condiciones de salubridad, higiene y de estado de conservación que no supongan un grave riesgo para la salud y la seguridad del público y de los ejecutantes.
• Las modificaciones que no requieran autorización o licencia en los locales, recintos, instalaciones, establecimientos y actividades y en su titularidad, sin que las mismas hayan sido comunicadas a la autoridad competente.
• El incumplimiento de las condiciones que garanticen la accesibilidad de los minusválidos a los locales.
• La superación del aforo máximo permitido cuando no comporte un grave riesgo para la seguridad de personas o bienes.
• El incumplimiento de las condiciones de insonorización de los locales, recintos e instalaciones.
• La instalación dentro de los establecimientos o locales, de cualquier tipo de puestos de venta y otras actividades sin obtener la licencia o autorización que fuera preceptiva.
• No tener a disposición del público los Libros de Reclamaciones o la documentación preceptiva o la falta de posesión en el local, o de exhibición a los Agentes de la Autoridad, de la documentación obligatoria (licencias, autorización de terrazas, cartel identificativo...)

Relativos a las actuaciones y actividades realizadas en su interior:

• La suspensión o alteración de espectáculos y actividades recreativas, así como la modificación de sus programas sin causa suficiente que lo justifique.
• La admisión o participación de menores en espectáculos, actividades y establecimientos donde tengan prohibida su entrada o participación.
• El incumplimiento por parte de los locales o establecimientos destinados a la celebración de sesiones de baile para jóvenes, de la prohibición de dedicarse a actividades distintas a la indicada en el mismo o en diferente horario establecido en el artículo 25.1 de la LEPAR.
• La publicidad y promoción de los locales y espectáculos dirigidos a los menores que contravenga el artículo 25.4 de la LEPAR.
• La venta de tabaco a menores de dieciocho años.
• La venta y reventa callejera o ambulante de entradas, localidades o abonos y la realizada con incumplimiento de las disposiciones que regulan su comercialización.
• Cualquier información, promoción o publicidad que induzca a engaño o confusión, enmascare la verdadera naturaleza del espectáculo o actividad recreativa o altere la capacidad electiva del público.

Relativos a la reiteración de faltas o incumplimiento de sanciones:

• La comisión de más de dos faltas leves en un año.

Infracciones leves

• El incumplimiento de los horarios de inicio o final de un espectáculo y de apertura y cierre de los establecimientos públicos.
• La falta de limpieza o higiene en los establecimientos.

Sanciones

Las sanciones previstas se impondrán de manera alternativa salvo en aquellas infracciones que impliquen grave alteración de la seguridad y salud pública, y las que contravengan las disposiciones en materia de protección de la infancia y juventud, en cuyo caso podrán imponerse conjuntamente.

Infracciones leves: multa de hasta 4.500 euros.

Las infracciones graves serán sancionadas con alguna de las siguientes sanciones:

• Multa entre 4.501 y 60.000 € , salvo la publicidad y promoción de los locales y espectáculos dirigidos a los menores que contravenga el artículo 25.4 de la LEPAR y la venta de tabaco a menores de dieciocho años, que podrán ascender hasta 90.000 €.
• Clausura del local por un período máximo de 6 meses.
• Suspensión o prohibición de la actividad o espectáculo por un período máximo de 6 meses.
• Inhabilitación para la organización o promoción de espectáculos y actividades recreativas por un período máximo de un año.

Las infracciones muy graves serán sancionadas con alguna de las siguientes sanciones:

• Multa comprendida entre 60.001 y 600.000 euros, salvo la venta, servicio o el permitir el consumo de bebidas alcohólicas a menores de 18 años, así como en el local o establecimiento. 37.10, que que podrán ascender hasta 900.000 €.
• Clausura del local desde seis meses y un día hasta dos años.
• Suspensión o prohibición de la actividad o espectáculo desde seis meses y un día hasta dos años.
• Inhabilitación para la organización o promoción de espectáculos y actividades recreativas desde uno a tres años.

Podrá acordarse el cierre definitivo de un local cuando se incurra de forma reiterada en infracciones muy graves.
Las sanciones de clausura de locales y suspensión o prohibición de actividades o espectáculos, cuando sean superiores a seis meses, conllevarán la suspensión de las licencias reguladas en esta Ley.
La cuantía de las sanciones pecuniarias podrá ser incrementada hasta alcanzar el doble del valor del beneficio derivado de la comisión de la infracción.

Qué es

Si pasados cuatro años de la realización de una obra no se ha abierto ningún expediente de disciplina urbanística y podemos demostrar claramente que ha transcurrido dicho plazo, tenemos la posibilidad de solicitar una infracción urbanística prescrita. Si nos la conceden podremos mantener la obra realizada y nos podrán dar licencia para ejercer actividades sobre ella. Pero no nos podrán dar licencia para modificar o mejorar nada de la obra o edificación objeto de la infracción.

Las licencias que se conceden para ejercer actividades sobre infracciones prescritas no pueden suponer incremento del valor del justiprecio (es decir nunca podremos pedir indemnizaciones por daños o expropiación sobre la zona ilegal) , y se otorgan bajo la condición de la inscripción de la mencionada infracción en el Registro de la Propiedad.

Demostrar que se han cumplido los cuatro años no es nada fácil y además el procedimiento de tramitación de la petición suele ser largo. A su vez cualquier actividad que se implante sobre la zona objeto de infracción se tendrá que tramitar por procedimiento ordinario, qué es el más caro y complejo de los procedimiento establecidos.

Es decir, solicitar una infracción urbanística prescrita solo tiene sentido para obras que no se pueden legalizar, como pueden ser entreplantas, sótanos y construcciones en patios. En el resto de los casos es mucho más rápido y sencillo pedir una licencia de obras como si las fuéramos a hacer en ese momento.

Cómo solicitarla

La infracción se solicita a través del ayuntamiento, para ello se deben presentar los siguientes documentos en cualquiera de los registros municipales:

1.Documento acreditativo de la identidad del solicitante

• Si el titular es personas física: fotocopia DNI o NIE
• Si el titular es una persona jurídica: CIF , escritura de constitución , DNI o NIE del representante legal de la entidad jurídica y documento que le acredite como representante

2. Instancia general debidamente cumplimentada.

3. Documentación que aclare adecuadamente sobre qué parte se solicita la infracción urbanística prescrita (planos, fotografías, licencias existentes...

4. Documentación que que acredite la prescripción de la infracción, que puede ser:

• Foto aérea oficial de la zona, que acredite que la construcción estaba totalmente terminada hace cuatro años.

• Documento oficial, como mínimo de hace cuatro años, por el que se declare la existencia de la construcción en dicha fecha, considerando como válido entre otras: las actas notariales y las actas de inspecciones administrativas.

• Justificación que acredite que la Administración ha tenido conocimiento de los hechos hace cuatro años, aunque dicho conocimiento no se derive de una inspección urbanística propiamente dicha. (por ejemplo mediante inspecciones sanitarias).

Si obtenemos la prescripción urbanística debemos inscribirla en el registro de la propiedad.

En caso de querer solicitar una licencia sobre la zona objeto de prescripción debemos adjuntar tanto la concesión de la infracción urbanística prescrita como la copia de la inscripción en el registro a la documentación que nos requieran al solicitar la licencia.