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PLANES ESPECIALES y ESTUDIOS DE DETALLE

La normativa básica que hay que toda actuación ha de cumplir se refleja en el Plan General de Ordenación Urbana, a través de las Normas Urbanísticas.

Sin embargo, siendo el Plan General un documento que estudia la ciudad a nivel general se prevén otras figuras urbanísticas de menor rango que lo desarrollan o concretan, pudiendo incluso llegar a modificarlo en situaciones puntuales.

En este apartado se han recogido brevemente algunos casos significativos de actuaciones en las que es obligatorio o podría ser interesante realizar un Plan Especial o un Estudio de Detalle.

La tramitación de estas dos figuras requiere la firma de un técnico y su tramitación es previa a la solicitud de licencia.

ÍndicePlanes Especiales

EDIFICIOS , CONJUNTOS HISTÓRICOS Y JARDINES CATALOGADOS

Dentro de los edificios, conjuntos y jardines catalogados se distinguen tres niveles.

Si nos encontramos en el nivel más alto de protección las actuaciones que podemos hacer serán bastante reducidas, a no ser que tramitemos un Plan Especial. Este Plan Especial, en determinados casos, nos puede permitir cambiar :

  • El uso y/o la intensificación del uso (aumento del nº de locales o viviendas) si se acredita que e la adecuación del nuevo uso al contenedor y el mantenimiento de sus valores histórico-artísticos.
  • La construcción de garajes-aparcamientos,siempre que se acredite la compatibilidad de las obras con la conservación de sus características arquitectónicas y constructivas, volúmenes, formas y elementos decorativos.
  • Aumento de la edificabilidad para los usos dotacionales de hasta un 10% de la superficie edificada ya existentes en edificios catalogados en niveles 1 y 2.
  • Cambio de uso de las salas de cine incluidas en el Catálogo de Edificios o Establecimientos Comerciales si se acredita el respeto con la decoración y demás elementos catalogados, los materiales y técnicas constructivas así como el mantenimiento de la volumetría y continuidad de los espacios interiores significativos.
  • Implantación del uso Hotelero con carácter de autorizable (en este caso será necesario un Plan Especial tanto para los protegidos con nivel uno como para los protegidos con nivel 2)

En cualquiera de los casos el Plan Especial tendrá como objetivo la protección y puesta en valor del elemento, mediante la mejora en sus condiciones de habitabilidad y uso. Cuando un Plan Especial opere sobre un único edificio, siempre quedará condicionada la aprobación a su restauración total, eliminando impactos negativos o modificaciones introducidas al proyecto original aunque supongan disminución de la edificabilidad admitida.

Además, dentro del ámbito del Plan Especial de protección del casco histórico en las parcelas vacantes calificadas como dotacionales, la edificabilidad se determinará mediante un Plan Especial de acuerdo con las necesidades de la dotación y teniendo presente la edificabilidad que se adjudique a las parcelas con usos lucrativos del entorno.

CONTROL URBANÍSTICO-AMBIENTAL EN LA IMPLANTACIÓN DE USOS (PECUAU)

Con carácter previo a la concesión de las licencias de edificación o actividad y con objeto de valorar la incidencia sobre el medio ambiente urbano, requerirán la redacción de un Plan Especial los siguientes usos y actividades:

Usos autorizables y autorizables especiales
Para evitar la colisión con los usos cualificados de la zona.

Uso garaje-aparcamiento
Cuando tenga una superficie superior a 12.000 m2 y en su clase de aparcamiento público.

Uso terciario-comercial
Locales independientes con superficie de venta > 2500 m2
Agrupaciones comerciales con superficie de venta ≥4000 m2 dentro de la M-30 y ≥8000 m2 fuera de la M-30

Salas de reunión
Cafés concierto, discotecas, salas de fiesta y baile, clubes nocturnos y locales en que se practiquen juegos de azar, en edificios con otros usos.

Uso otros servicios terciarios
Centros de ocio, academias...
Con aforo ≥100 personas en edificios con otros usos y en cualquier caso si el aforo es ≥ a 300 personas.

Uso terciario – recreativo
Salas de reunión, Establecimientos para consumo de bebidas y comidas y espectáculos
Con aforo ≥ 300 personas.

Tanatorios
De la categoría de Servicios Funerarios de Uso Dotacional de Servicios Públicos.
Excepto cuando la actividad se localice en parcelas calificadas como uso dotacional de Servicio Singular.

Uso hotelero
En edificio exclusivo cuando trate de implantarse en edificios protegidos con nivel 1 ó 2 de catalogación.

Edificios industriales multiempresariales
Sobre parcelas de uso cualificado industrial con superficie> 2.000 m2 y con más de 20 locales diferenciados.

EDIFICACIONES EN INTERIOR DE PATIOS DE MANZANA EN EL CENTRO URBANO

Dentro de prácticamente todo el centro de Madrid, a fin de recuperar la habitabilidad de los espacios que dan a los patios interiores, el Plan General define un perímetro del patio interior que idealmente no debería estar ocupado por la edificación.

Si nuestro edificio tiene fachada a la calle e invade dicho espacio parcialmente en general no hay problema (salvo que lo vayamos a demoler), pero si tenemos un edificio situado en el interior del patio de manzana el planeamiento considera preferente la demolición, a fin de poder ajardinar el interior de la parcela.

En estos casos, las licencias ya concedidas en las actividades no tienen problema pero si queremos cambiar la actividad o hacer obras en la misma muy probablemente tengamos que hacer antes un Plan Especial , que en cualquier caso tendrá que justificar que se mejoran las condiciones del patio de manzana con la actuación que se solicita.

MODIFICACIÓN DE LA DOTACIÓN DE PLAZAS DE APARCAMIENTO

El Plan General define unos estándares mínimos de plazas de aparcamiento en función del uso al que esté destinado el edificio. No obstante esta la dotación de plazas de aparcamiento obligatorias podrá modificarse a través de un Plan Especial redactado al efecto.

USOS ALTERNATIVOS EN ALGUNAS NORMAS ZONALES

En la Norma Zonal 9 , para la realización de obras destinadas a transformar un edificio existente en un edificio apto para cualquiera de los usos autorizables permitidos se requiere la tramitación de un Plan Especial previo que defina los deberes legalmente exigibles, correspondientes al exceso de edificabilidad.

ÍndiceEstudios de detalle

ALTERACIÓN DE LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN LAS NORMAS ZONALES

El Plan General establece una serie de normas zonales para los distintos ámbitos de la ciudad y en cada norma zonal establece una serie de parámetros urbanísticos y actuaciones permitidas. Sin embargo, mediante la aprobación de un Estudio de Detalle que lo justifique en determinados casos se pueden alterar las condiciones de parcelación, posición, ocupación, volumen y forma de la edificación, y situación de los usos, sin infligir perjuicio sobre las edificaciones o parcelas colindantes y con ciertas limitaciones establecidas en el Plan General.

Por ejemplo mediante la formulación de un Estudio de detalle podría admitirse la construcción de áticos y torreones en los ámbitos de cualquier norma zonal.

TRASTEROS POR ENCIMA DE LA ALTURA DE CORONACIÓN DEL EDIFICIO

En aquellas Normas zonales o Áreas de Planeamiento en que no se permitan áticos, se autorizarán trasteros como construcción permitida por encima de la altura con solución de cubierta plana mediante la formulación del correspondiente Estudio de Detalle, siempre que cumplan con las condiciones establecidas para los áticos, debiendo retranquearse en todo caso tres (3, 00) metros respecto de la fachada.

ASCENSORES QUE INVADEN LAS SEPARACIONES MÍNIMAS A COLINDANTES

La Instalación de ascensores en fachada de edificios residenciales existentes ocupando suelo privado en ámbitos regulados por la Norma Zonal 5 (edificios de bloques abiertos) en los que se incumplan las separaciones mínimas a los linderos se podrán conceder licencias siempre que existan acuerdos con los colindantes afectados o mediante la previa tramitación de un estudio de detalle en el que se acredite la ausencia de daños a terceros.

AUMENTO DE LA EDIFICABILIDAD EN USOS DOTACIONALES

Los edificios existentes calificados de dotacional en su clase de equipamiento podrán ampliar la edificabilidad hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento (20%) por encima de la existente, siempre que este incremento se destine al uso dotacional, mediante la tramitación de un Estudio de Detalle.

Los edificios existentes calificados de dotacional de servicios infraestructurales con edificabilidad agotada, podrán ampliar la edificabilidad hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento (20%) por encima de la existente, siempre que este incremento se destine al uso cualificado, mediante la tramitación de un Estudio de Detalle que contemple esta posible ampliación.

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