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ANTECEDENTES

El que nos encontremos un inmueble en un estado determinado y lleve así mucho tiempo no significa que se haya legalizado. Para el ayuntamiento lo único que existe es lo que se ha legalizado a nivel urbanístico.

En general nos interesa conocer la licencia anterior si vamos a comprar un inmueble o una vivienda y no estamos seguros de que alguna de las situaciones existentes son legales.

En cualquier caso es fundamental distinguir ente lo legalizado a nivel urbanístico y lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad o aparece en la Ficha del Catastro. Aunque es conveniente consultar estos datos, no implican necesariamente que lo que reflejan esté legalizado

ÍndiceCasos en los que es imprescindible conocer la licencia anterior

Algunos de los casos más comunes en los que nos interesa conocer si la actuación ha sido legalizada a fin de evitarnos problemas posteriores son:

  • Construcciones que invadan el patio interior.
  • Entreplantas y/o sótanos
  • Viviendas o parcelas que parecen ser resultado de la división de una mayor.
  • Construcciones en áticos
  • Cerramientos de terrazas

Además, cuando nuestra actuación se encuentre en un edificio protegido con fachada o con algún otro elemento de restauración obligatoria y queramos actuar sobre él tendremos que conocer bien la licencia original y los motivos de protección para poder realizar una propuesta que no altere el patrimonio.

ÍndiceQué hacer para conocer la licencia anterior

Podemos optar por:

  • Pedirle al propietario actual o al último inquilino las licencias anteriores. Si no las tienen al menos nos podrán darnos alguna pista que nos facilite la búsqueda por otros medios. También podemos preguntar a los vecinos, al portero de la finca y al administrador de la finca.
  • Consultarlo por internet a través de la página web del Ayuntamiento. Esta aplicación es válida solo para licencias posteriores al año 2005 y solo nos permite verificar si la licencia existe.
  • Realizar una solicitud por escrito en cualquiera de los registros municipales de los antecedentes del local. Esta opción no es la más recomendable puesto que puede demorarse.
  • Acudir a nuestra Junta Municipal y solicitar cita con un técnico.
  • Acudir al Archivo de la Villa. En este archivo solo nos será útil si necesitamos expedientes muy antiguos, por ejemplo en el caso de fachadas protegidas.

En caso de que tras conocer los antecedentes exista algún elemento que no esté en la licencia anterior y no se pueda legalizar en algunas ocasiones se puede solicitar una infracción urbanística prescrita que nos permita seguir usando ese elemento aunque no reformarlo.

ÍndiceRegistro de la propiedad: nota simple

Si vamos a comprar una propiedad, independientemente de la licencia, nos interesa conocer si esta no tiene ningún tipo de cargas o alguna limitación expresa que nos pueda suponer algún problema o coste extra en el futuro.

Para conocer estos datos podemos solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. La nota simple es un extracto sucinto del contenido de los asientos relativos a la finca, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos.

El valor de la nota simple es puramente informativo, es decir no tiene valor en un juicio, si queremos un documento que tenga valor judicial hemos de solicitar una Certificación.

La nota simple la puede solicitar cualquier persona, no es necesario que sea el titular de la propiedad y se puede hacer tanto de forma presencial en las oficinas de Registro situadas en la Calle Alcalá 540 o bien a través de la página web del Registro.

Es importante tener en cuenta que que algo esté inscrito en el registro no implica necesariamente que esté legalizado y viceversa.

ÍndiceConsultas al catastro

El catastro nos sirve para obtener indicios de lo que posiblemente esté legalizado o incluido en el registro de la propiedad. Por ejemplo si una vivienda tiene una entreplanta y su superficie no está incluida en la superficie de la ficha catastral posiblemente no esté legalizada.

Por lo accesible que es el catastro, ya que se pueden consultar fácilmente sus datos a través de la sede digital del catastro, es muy recomendable en cualquier caso revisar los datos que en él se reflejan, pero nunca debemos tomarlos como los datos definitivos de lo que realmente se ha legalizado.

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